Prawo użytkowania wieczystego jest prawną formą korzystania z nieruchomości gruntowych, stanowiących własność publiczną przez osoby prawne i osoby fizyczne. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym: celowym, terminowym i odpłatnym. Użytkownik wieczysty ponosi na rzecz właściciela gruntu opłaty roczne (wynagrodzenie za używanie cudzej rzeczy). Sposób ustalania opłaty wynika z Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN). Wysokość opłaty rocznej stanowi określony procent jej wartości rynkowej, zależny od celu na jaki nieruchomość została oddana (Art. 72 UoGN). Ze względu na długotrwały charakter użytkowania wieczystego przewidziana jest możliwość aktualizacji opłaty rocznej. W aktualnym stanie prawnym możliwość taka występuje nie częściej niż raz na 3 lata (Art. 77 UoGN). Aktualizacja może nastąpić z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego na podstawie wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Etapy aktualizacji opłaty rocznej.

1. Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty zawierające równocześnie ofertę tej opłaty w nowej wysokości. Wypowiedzenie powinno być dokonane do 31 grudnia roku poprzedzającego rok, za który ma obowiązywać nowa opłata.

2. Postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym wywołane wnioskiem użytkownika wieczystego kwestionującym wypowiedzenie (aktualizacja jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości). Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki uzasadniające aktualizację leży po stronie właściwego organu. Postępowanie kończy się ugodą lub orzeczeniem kolegium o odrzuceniu wniosku lub o ustaleniu opłaty w nowej wysokości. Wniosek należy złożyć w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia.

3. Postępowanie przed sądem cywilnym właściwym ze względu na położenie nieruchomości
   w przypadku wyrażenia sprzeciwu użytkownika wieczystego wobec orzeczenia kolegium. Wyrażenie sprzeciwu oznacza unieważnienie orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego i przekazanie sprawy do sądu powszechnego. Kolegium przekazuje sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Efektem postępowania sądowego może być ugoda lub orzeczenie w przedmiocie ustalenia opłaty rocznej. Sprzeciw należy złożyć w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia.
   

   Wybrane informacje związane z wyceną nieruchomości w celu aktualizacji opłaty rocznej.

   Kluczowym zagadnieniem w przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wartość rynkowa nieruchomości i sposób jej określania. Aktem prawnym regulującym te zagadnienia jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. Z 2010 r. nr 102 poz 651 ze zmianami) oraz Rozporządzenie R.M. z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ze zmianami.

   Uprawnionym do określania wartości nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Sposób wykonywania działalności zawodowej zapisano w art.175 UoGN

   1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których

   mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów

   prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego

   charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując

   się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

   Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu do jakiego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego jest określony przez Rozporządzenie. Prawodawca zobowiązał rzeczoznawcę majątkowego do wykonywania wyceny zgodnie z przepisami prawa.

   Wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłaty
   z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana
   w użytkowanie wieczyste. (§28 ust.5 Rozporządzenia w sprawie wyceny...). Fragment wytłuszczony obowiązuje od 26 sierpnia 2011 roku. Wartość nieruchomości powinna zatem zostać określona jako przedmiot prawa własności gruntu niezabudowanego na podstawie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość.